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2021第一季度完結,香港樓價在2021年的走勢也已經出爐,香港樓價在2021年首季已經升近2%,新盤銷售量達3,874伙,按年升逾6成。專家估計,香港在2021年全年樓價料會挑戰歷史新高,錄得接近10%升幅,加上政府政策預料帶動北水流入,不少評論家估計香港樓價將會於2021年持續增長,疫情下香港樓價不跌反升,現在就讓Tutor Circle 尋補和大家分享一下市場上對影響2021香港樓價的因素的分析。

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1. 新冠病毒疫情

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香港樓價
新冠病毒疫情下,樓市外部及內部需求均表現疲弱,對樓價影響並不明朗。

政府數據顯示,上年度受到疫情影響下,下半年單位面積99.9平方米及以下的三類中小型住宅樓價全線下跌,跌幅介乎約0.14-0.7%,政府估計受新冠病毒疫情影響下,2020年GDP將為有紀錄以來最大的年度跌幅。而上年度10-12月失業率升至6.6%,為16年來新高,反映上年度新冠病毒疫情下樓市外部及內部需求均表現疲弱,對2021年香港樓價影響並不明朗。

 

2. 結婚率

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香港樓價
上年疫情下的社交距離措施令結婚率大幅下降。

上年起結婚率已經大跌36%,是近年錄得最誇張的數字。港人論結婚都離不開「上車」,但結婚率大跌,會令樓價下跌嗎?結婚率大跌的原因相信是社交距離措施所引起。結婚是喜慶的事情,新人固然想一班身邊的親朋好友參與,無奈在限聚令下,婚禮和婚宴人數最多各20人。這令不少新人都希望能推遲結婚,所以結婚率才大跌。然而這些考慮點只不過是一個短期的因素,對2021年的香港樓價只能構成短期的影響。

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3. 人口

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上年香港首次出現人口的自然減少(自然減少即死亡多於出生)。

影響樓價的因素不外乎受需求影響,經濟學上來說:需求越小,樓價自然越低。政府統計處的資料顯示,2020年本港首次出現6700人的自然減少(自然減少即死亡多於出生)。另外,由上年起結婚率已經大跌36%,是近年錄得最誇張的數字。各種的數據,有評論認為這是樓價下跌信號。

非也!先看看人口方面,想深一層,首次出現自然減少的數字很大程度是受新型冠狀病毒影響。香港確診數字仍然處於難以預測的階段,仍然有機會出現大規模的社區爆發,試問有那一對父母願意他們的孩子出生於這「恐慌」的時代?

加上政府新聞網中提及,香港人口會有每年0.4%的平均增長,而在2041年至2069年才會有平均每年0.3%的人口下跌,人口因素在2021對香港樓價的影響未必如預想中的不明朗。

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4. 移民人數

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香港樓價
香港人移離香港,但「新香港人」人數仍會增加。

政府統計處指出,香港人口下跌另外的一個原因是,香港居民淨移出人數上升(即人數移入少於移出)。資料顯示2020年的淨移出人數為39,800人,其中有10,100人為單程證持有人的移入。而且,抵港的單程證持有人數目較一年前下降了74%。而有評論認為這些數據可支持為何內地客源會減少而令樓市的需求下跌,從而帶動樓價下跌。但是,政府已經表明淨移出人數下跌的主要受到香港和其他地區的關口管制和檢疫措施而影響。深信解除一切的限制之後,淨移出人數會下跌,意味著內地客源會增加,「新香港人」的人數都會增加。所以,預期未來通關後,將會有更多內地投資者大量湧港,繼而推高香港2021年的樓價。

 

5. 土地供應

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香港樓價
2021年土地供應減少,令市場上的樓宇供應量放緩。

土地供應方面,預計2021年香港的土地供應量會下降,除了因為政府近年將公私營房屋比例由改成七三比,導致私人住宅土地供應下降外,並可能長期維持低位。同時,受社會事件及疫情影響,房屋的施工進度受阻,預計今年落成量只達全年目標約6成,2021年可預見的土地供應減少,令市場上的樓宇供應量放緩,以致「求過於供」,進一步推高香港2021年的樓價。

 

總結

總括而言,疫情對香港的樓價影響有限,還有很多其他因素影響樓市變遷,各位投資者在入市前還是要先做好資料搜集,了解清楚背景和風險才作樓市投資。

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